Fiscalité des revenus locatifs en Israël – Ce que tout propriétaire doit savoir en 2026

Introduction : la fiscalité locative — moins effrayante qu'il n'y paraît

L'une des raisons fréquentes pour lesquelles les propriétaires ne déclarent pas leurs revenus locatifs est la peur. Peur d'un impôt élevé, peur de la bureaucratie, peur d'« ouvrir une boîte de Pandore ». Mais la réalité en Israël est relativement favorable — il existe des exonérations, des régimes réduits, et un seuil d'exonération assez élevé qui permet à beaucoup de ne payer aucun impôt.

Ce qu'il est important de savoir : ne pas déclarer est un risque élevé. L'administration fiscale reçoit des informations de plusieurs organismes — banques, compagnies d'assurance, municipalités, et registre foncier. Ceux qui ne déclarent pas ne disparaissent pas du radar — ils accumulent une dette avec intérêts et pénalités.

Pour une gestion organisée de vos revenus avant la saison des déclarations, consultez notre guide des 5 conseils pour une gestion immobilière intelligente — incluant le suivi des paiements et une documentation qui facilite la déclaration annuelle.

Les trois régimes fiscaux pour les revenus locatifs en Israël

Régime 1 : exonération jusqu'à un plafond

En 2026, le revenu de la location d'un logement résidentiel est exonéré d'impôt jusqu'à un plafond de 5 654 ₪/mois (moyenne annuelle). Autrement dit : si votre loyer mensuel est inférieur à ce montant, vous ne devez aucun impôt locatif.

Conditions de l'exonération :

• Location à usage résidentiel uniquement (pas de location commerciale)
• Un particulier (pas une société)
• Le bien est situé en Israël

Distinction importante : les trois régimes de cet article s'appliquent à la location résidentielle longue durée. Si vous louez via Airbnb ou à des touristes en courte durée, il s'agit d'un régime fiscal totalement différent — consultez notre guide sur la location courte durée et sa fiscalité.

Que se passe-t-il si votre revenu dépasse le plafond ? L'imposition ne s'applique pas à l'intégralité du montant, mais selon un mécanisme de réduction progressive : pour chaque shekel au-dessus du plafond, l'exonération diminue d'un shekel. À un montant double du plafond, l'exonération disparaît entièrement.

Régime 2 : impôt réduit de 10 %

Si votre revenu locatif annuel dépasse le plafond, vous pouvez opter pour un impôt fixe de 10 % sur l'ensemble du revenu. Avantages de ce régime :

• Simple et prévisible à calculer
• Ne nécessite pas de documenter les dépenses
• Particulièrement adapté à ceux qui n'ont pas de dépenses importantes sur le bien

Exemple : revenu locatif annuel de 80 000 ₪ → impôt : 8 000 ₪ → reste : 72 000 ₪.

L'inconvénient : si vous avez des dépenses importantes (intérêts d'emprunt, entretien), vous ne pouvez pas les déduire dans ce régime.

Régime 3 : impôt marginal selon les tranches d'imposition

Dans ce régime, vous payez l'impôt selon vos tranches d'imposition personnelles (à partir d'environ 31 % pour la plupart des contribuables), mais vous déduisez les dépenses reconnues. Ce régime est avantageux quand :

• Vos dépenses documentées sont élevées (intérêts d'emprunt élevés, rénovations)
• Votre tranche marginale d'imposition est basse (retraités, indépendants à faibles revenus)

Important : le choix du régime se fait séparément chaque année fiscale. Il est utile de revérifier chaque année.

Quelles dépenses peuvent être déduites dans le régime marginal ?

Si vous choisissez le régime d'imposition marginal, vous pouvez déduire :

• L'amortissement — 2 % de la valeur du logement (hors terrain) par an. Pour un logement acheté 1 500 000 ₪ (dont 900 000 ₪ pour la valeur du bâti) — l'amortissement annuel est de 18 000 ₪
• Les intérêts d'emprunt — si le bien est financé à crédit, la part des intérêts est déductible (pas le capital)
• Réparations et entretien — conservez chaque facture. Même les petites interventions s'accumulent
• Honoraires d'avocat et de courtage — liés à la gestion de la location
• Assurance structure et contenu

Exemple de calcul :

• Revenu annuel : 70 000 ₪
• Déductions : amortissement 15 000 + intérêts d'emprunt 12 000 + entretien 3 000 = 30 000 ₪
• Revenu imposable : 40 000 ₪
• Impôt (31 %) : 12 400 ₪

Comparé au régime à 10 % : 7 000 ₪. Dans ce cas, le régime à 10 % est préférable.

Et si j'ai plusieurs biens ?

Lorsque vous avez plus d'un bien, tous les revenus sont additionnés pour le calcul de l'impôt. L'exonération ne s'applique qu'une seule fois sur l'ensemble des revenus.

Par exemple : deux biens à 4 500 ₪/mois chacun = 9 000 ₪/mois. L'option d'exonération ne s'applique plus.

Plus vous avez de biens, plus il est intéressant d'envisager un régime permettant de déduire les dépenses, et de vous faire accompagner par un comptable. Les propriétaires avec un portefeuille important envisagent parfois de créer une société à des fins fiscales — mais c'est un sujet complexe qui nécessite un conseil personnalisé.

Pour gérer un portefeuille de biens plus important et augmenter le rendement net, consultez 5 façons d'augmenter le rendement d'un bien locatif.

Quand et comment déclarer ?

Indépendants : doivent déposer une déclaration annuelle même si le revenu locatif est exonéré.

Salariés avec revenu exonéré : généralement pas tenus de déposer une déclaration séparée, mais il est utile de vérifier.

Salariés avec revenu imposable :

• Déclaration via coordination fiscale (formulaire 116) — adaptée au régime à 10 %
• Déclaration via déclaration annuelle (formulaire 1301) — adaptée au régime marginal

Date limite de dépôt : jusqu'au 30 avril de l'année suivante. Les comptables obtiennent généralement un délai supplémentaire.

Ce que l'administration fiscale sait que vous ignorez

Beaucoup pensent que s'ils ne déclarent pas, ils ne seront pas repérés. Mais l'administration fiscale reçoit des informations via plusieurs canaux :

1. Compagnies d'assurance — quand vous assurez un bien loué, l'information est transmise
2. Banques — des virements récurrents de la même personne suscitent des questions
3. Municipalités — enregistrement d'un nouveau locataire pour la taxe foncière
4. Registre foncier — transactions d'achat

De plus, l'administration fiscale utilise l'analyse informatisée de données pour identifier les biens non déclarés. Le risque lié à la non-déclaration a considérablement augmenté ces dernières années.

Erreurs fréquentes à éviter :

1. Ne pas déclarer — le risque est élevé et s'accumule avec les années
2. Choisir le mauvais régime — il est utile de calculer et comparer chaque année
3. Ne pas conserver les factures — pas de documentation, pas de déduction. Conservez tout dans un dossier dédié
4. Confondre location résidentielle et commerciale — les règles sont totalement différentes ; la location commerciale (bureau, commerce) est toujours imposable et ne bénéficie pas de l'exonération
5. Négliger l'amortissement — beaucoup ne réclament pas l'amortissement auquel ils ont droit, et paient plus qu'ils ne devraient

Questions fréquentes

Question : dois-je déclarer même si mon revenu est exonéré d'impôt ? Cela dépend de votre situation. Un salarié dont le revenu locatif est totalement exonéré — généralement non. Un indépendant — oui.

Question : peut-on changer de régime chaque année ? Oui. Il est utile de revérifier chaque année, surtout si vos revenus ou dépenses ont changé.

Question : que faire si je ne loue qu'une partie de mon logement ? Des règles proportionnelles s'appliquent. Il est recommandé de consulter un comptable.

Comment Propix vous aide

Propix vous aide à gérer vos revenus locatifs de manière organisée — suivi des paiements, génération de rapports et gestion des documents — pour que la période de déclaration soit simple et rapide.